今回は、サブリース契約を締結する前に必ず確認すべき重要な点について解説します。
今回挙げる点を確認しないままサブリース契約を締結してしまうと、5年後、10年後の不動産投資の収益や売却時に大きな支障をきたす可能性があります。
これから投資用不動産（ワンルームマンション）を購入しようとしている方はもちろん、既にサブリース契約を締結してしまっている方も是非ご覧いただき、ご自身の契約内容が適切かどうか確認するための手段として参考になれば幸いです。
サブリース締結前に必ず確認すべき点とは？
- ①保証賃料額
サブリース会社は入居者から受け取った賃料から手数料を引いてオーナーに支払いをするため、オーナーが受け取る賃料は、実際に入居者が支払っている賃料よりも低くなります（入居者が支払う賃料の８０％から９０％が相場）。
毎月いくら受け取れて、いくら金融機関に返済する必要があるのか、毎月の収支はいくらになるのかを必ず確認しましょう。
また、当初の保証賃料が高い場合、数年で家賃の減額がされる場合もあります。そのため、保証賃料が相場どおりであるかを確認するようにしましょう。新築時の相場だけではなく5年後、10年後の築年数の相場も併せて確認できると◎です。
家賃相場と比べて、保証賃料が低額の場合、売却時に期待するような査定にならず、売却に苦戦する可能性があります。
家賃相場と比べて、保証賃料が高額の場合、保証賃料の減額の可能性やサブリース会社から契約打ち切りの可能性があります。
いずれの場合においても、後々苦労する可能性がありますので、あくまで相場通りの保証賃料であるか、乖離がある場合には、なぜ乖離があるのかを必ず確認しましょう。
- ②賃料見直しの期間
サブリース契約は定期的に賃料の見直しが行われます。そのため保証賃料の見直しのタイミング（更新期間）を必ず確認しましょう。
契約内容によっては、「下限額」（例えば「保証賃料の１割を限度額とする」）が設けられていることもあるので、下限額が設けられているか、設けられている場合には下限額はいくらなのかを事前に必ず確認しましょう。
※更新期間ではなくとも、サブリース会社側から減額の請求はできるため更新期間が長期であるからといって安心できるわけではありません。
また、現に保証賃料の減額の請求をされている場合、素直に受け入れてはいけません。
賃料減額をするためには、
- ⑴土地建物に対する価格の低下、その他の経済事情が変動
- ⑵近隣同種の相場賃料が下落
- ⑶土地建物に対する固定資産税等、その他の負担の増減
- ⑷民法による賃料減額請求の要件「不可抗力による建物が使用・収益できなくなった場合」や、「不可抗力により建物の一部が滅失した場合」
のような、賃料を減額しなくてはならない「根拠」が必要とされています。
もし、根拠のない賃料減額請求がされている場合には、必ず上記のいずれに当てはまるのか確認しましょう。
- ③免責期間
契約内容によっては、免責期間が設けられている場合があります。
免責期間とは、簡単に言うと保証賃料を支払わなくてもよい期間のことで、サブリース契約締結後から３か月間と定められている場合やひどい契約だと入居者が退去の度１カ月間など契約内容によって様々です。免責期間がある場合、その間家賃が入らない状態で金融機関にローンの返済を行う必要性があり、収益が落ちるため必ず確認しましょう。
- ④解約条件
サブリース契約において、事前に一番確認しておいた方が良い点は解約条件です。
サブリース契約はオーナーを賃貸人、サブリース会社が賃借人となる建物賃貸借契約であり、建物賃貸借契約である以上、サブリース会社は借主であるため借地借家法上の保護を受けます。そのため、契約書上では「保証賃料の○○カ月分支払えば、解約できる」といった文言が記載されていたとしても、上記法律を盾に簡単には解約に応じてくれない場合があります。
加えて、サブリース契約が解約できない場合、売却の際に査定額が下がる又はそもそも売れないといった問題も発生することがあります。
以上のことから、事前に契約書記載のとおり解約に応じてくれるのか、解約条件について確認しましょう。
まとめ
詳しく内容を確認せず、安易にメリットに飛びつきサブリース契約を締結してしまうと、思わぬ落とし穴にはまってしまう可能性があります。
落とし穴にはまらないためにも、詳しく契約内容について確認することはもちろん、自身で契約内容が良いか悪いかの判断をできるような知識も必要となってきます。
必要に応じて専門家に相談し、リスクを十分に把握してから契約を進めると良いでしょう。
サブリース契約について、少しでも不安や困りごとがある方は「サブリース解約くん」までお気軽にご相談ください！