今回は、サブリース契約に困っている方やこれから投資用不動産（ワンルームマンション）を購入しようとしている方向けに、サブリース契約のメリットとデメリットについて解説します。
そもそもサブリース契約とは？
オーナーが所有している物件をサブリース会社に賃貸し、毎月一定の賃料を受けとる契約がサブリース契約です。（正式にはオーナーとサブリース会社が締結する契約は「マスターリース契約」という名称ですが、わかりやすく「サブリース契約」として進めていきます。） 賃貸物件を購入して運用する場合、空室リスクや滞納リスクが付き纏いますが、サブリース契約を締結することにより、空室リスクや滞納リスクの軽減ができます。 サブリース契約は、不動産投資が初めてで自ら物件の管理を行うことに不安がある方や、本業は別にあり、物件の管理に手間暇をかけることが難しい方には大きなメリットがあります。しかし、サブリース契約はメリットだけではなく、契約時に注意しなければならない大きな落とし穴が潜んでいることもあります。
そこで今回はサブリース契約のメリットとデメリットについて解説しますので、今回はサブリース契約に困っている方やこれから投資用不動産（ワンルームマンション）を購入しようとしている方に向けてサブリース契約のメリットとデメリットについて解説しますので、参考にしてみてください。
メリット
①家賃収入の安定
サブリース契約は、転貸を目的としたオーナーとサブリース会社との建物の賃貸借契約であり、サブリース会社は賃貸借契約に基づきオーナーに家賃を支払うため、実際の入居者の有無に関わらず、家賃収入が一定に保たれるのがメリットです。これにより、不動産投資の収支が安定します。 また、入居者が家賃をサブリース会社に対し滞納している場合でも、家賃が支払われるため、不動産投資を行う上で最大のデメリットともなりうる空室リスク、滞納リスクを軽減できます。
②管理の手間が軽減
サブリース会社が物件の賃貸管理を行うため、オーナーは入居者の募集や入退去の手続きや入居者のトラブル対応、クレーム対応といった日常的な管理業務を行う必要はありません。物件の管理に手間をかけたくないオーナーにとっては、大きなメリットです。
③長期契約による安定性
サブリース契約では、契約期間中は同じサブリース会社との関係が続くため、長期的な不動産投資の収支見通しが立てやすくなります。また、物件の販売会社とサブリース会社は同じ会社であることが多いため、長期的な付き合いになれば、条件のより良い物件の購入の融通が利く可能性があるという会社もあります。
デメリット
①保証賃料の減額リスク
サブリース契約では、当初は保証賃料が高く設定されることが多く、契約内容によっては、家賃が途中で減額されることがあります。これにより、当初の計画が崩れローンの返済にも影響が出る可能性があります。また、保証賃料が減額された場合、売却価格にも影響があります。 契約締結前に、保証賃料は周辺相場に沿った賃料であるか、周辺相場と乖離がある場合には、なぜ乖離があるのかを必ず確認するようにしましょう。 「高い保証賃料だからお得！」と思い契約しても、将来的に賃料減額やサブリース会社から一方的に契約打ち切りされる場合もあり、一概に相場より高い保証賃料が優れているわけではありません。あくまで相場と乖離がないかを確認するようにしましょう。
②手数料が高額
サブリース会社は入居者から受け取った賃料から手数料を引き、差額をオーナーに支払うため、オーナーが受け取る保証賃料は実際の入居者の賃料よりも低くなります。（入居者が支払う賃料の８０％から９０％が相場） ※管理（集金）代行の手数料は５％から１０％程度ですが、空室リスクや滞納リスクは軽減できません。 サブリース契約は空室リスク、滞納リスクを軽減できる裏には、高い手数料に支えられて成立していることを理解しましょう。
③解約難易度の高さ
サブリース契約は、オーナー側から契約を解約する際に、高額な違約金が発生する場合があります。
※契約によって異なりますが、保証賃料の６か月分や１２カ月分と記載されていることが多いです。保証賃料が８万円の場合、解約に１００万円程度かかることもあります。 また、サブリース会社は借地借家法上の借主の地位にあるため、そもそも解約を拒否してくる場合が多く、サブリース契約の最大のデメリットとも言えます。 解約に応じてくれる場合でも、契約書には６か月分支払えば解約できると記載されているにも関わらず、解約拒否や１２か月分支払わなければ解約に応じないというような会社もあります。 契約締結時に、契約書どおりの条件で解約に応じてくれるのか必ず確認しましょう。
④サブリース会社の経営リスク
サブリース会社が経営不振に陥ると、家賃の支払いが滞るリスクがあります。滞った賃料債権の回収やサブリース契約の解約をするため、訴訟に発展することもあり、余分に費用が発生する可能性もあります。 滞納状態を解消しないと、売却にも苦戦するため、契約締結前にサブリース会社の規模（販売実績や資本金の額、管理している戸数等）を確認しましょう。
⑤修繕費用の負担
物件の修繕費用がサブリース会社の負担にならない場合、その修繕費用をオーナーが負担する必要があることがあります。修繕にかかる費用や頻度によっては、大きな支出となることがあります。 ワンルームマンションの特性上、単身者が入居する場合が多く、家族で住む部屋よりも入居期間が短い傾向にあります。そのため、高頻度で修繕費用が発生する場合もあります。
⑥サブサブ
サブリース契約は転貸借を目的とした建物の賃貸借契約ですが、その転貸先が必ずしも入居者とは限りません。場合によっては
オーナー⇔サブリース会社1⇔サブリース会社2⇔入居者
上記のようにオーナーと入居者との間に2社以上のサブリース会社が存在する場合があります。
この場合、サブリース会社1とのサブリース契約を解約できたとしても、
オーナー⇔サブリース会社2⇔入居者
の状態になり、収支の改善に影響を与えるだけではなく、売却時にも支障をきたす可能性があります。 そのため、サブリース契約を締結する前に、サブサブになっていないか、なっている場合サブリース会社1とサブリース会社2の両方とも解約ができるかを事前に確認することも大切です。
まとめ
サブリース契約は、家賃収入の安定性や管理業務の軽減といったメリットがある一方で、不動産投資（ワンルーム投資）を初めてやる方には、目に見えにくい大きなデメリットもあります。 サブリース契約を締結する際には、メリット、デメリットをよく理解し、契約内容を慎重に比較、検討することが重要です。必要に応じて専門家に相談し、リスクを十分に把握してから契約を進めると良いでしょう。 サブリース契約について、少しでも不安や困りごとがある方は「サブリース解約くん」までお気軽にご相談ください！